Тем не менее, если такая возможность реализована на уровне федеральных органов, для определения наиболее эффективного варианта решения проблемы можно выбрать соответствующие нормативно-правовые акты, которые будут применяться.
Как бороться с самозахватом земли общего пользования?
Одним из наиболее распространенных нарушений земельного законодательства является самозахват земли. Лица могут неправомерно захватывать участки, которые принадлежат другим гражданам, коммерческим предприятиям, а также находящиеся в собственности муниципалитетов, регионов Российской Федерации или государства. К таким землям относятся земли общего пользования, присвоение которых строго запрещено. Важно понимать, как определить, что соседи или другие лица захватили чужую землю, и какие шаги предпринять для решения этой ситуации — эти вопросы проанализировал АиФ.ru.
Земли общего пользования представляют собой участки, открытые для свободного доступа граждан. Согласно данным Росреестра, это включает площади, улицы, проезды, автодороги, набережные, парки, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и прочие подобные территории. Эти земельные участки отделяются от частного использования красными линиями, которые должны быть отражены в документации по планировке территории.
Что считается самозахватом земли?
Самозахват, также именуемый самовольным занятием земли, представляет собой захват земельного участка лицом, у которого отсутствуют законные права на его использование. Это может означать отсутствие любых правоустанавливающих документов, таких как договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве и т.п.
По информации, предоставленной Росреестром, самовольный захват включает несанкционированную застройку участка или размещение материалов на нем, как на постоянной, так и на временной основе.
Один из наиболее распространенных примеров самозахвата — использование земли перед домом в качестве палисадника. Владельцы частных домов могут ограждать небольшие участки и высаживать на них цветы, кустарники и деревья, даже если эта территория не находится в пределах их владения. Некоторые совершают это правонарушение из-за неопытности, в то время как другие делают это осознанно.
Кроме того, граждане могут захватывать чужие участки для возведения на них различных интересов. Зачастую такие конструкции или заборы, установленные на землях общего пользования, затрудняют доступ к участкам соседей и нарушают их право на свободное передвижение и доступ к транспортным средствам.
Главное о землях общего пользования
Земли общего пользования представляют собой участки, которые имеют социальное значение и принадлежат всей общине граждан. Эти территории не имеют частных владельцев, единственным собственником таких земли является государство. Любое несанкционированное использование подобных участков рассматривается как незаконное владение.
Согласно определениям Градостроительного и Земельного кодекса Российской Федерации, под землями общего пользования понимаются участки, которые используются как пути сообщения. В эту категорию входят улицы, дорожные полотна, мосты, пешеходные зоны, а также зоны отдыха и территории, предназначенные для решения промышленных задач, такие как полигоны и свалки.
Согласно российскому законодательству, на землях общего пользования допускается строительство капитальных объектов, а также возведение сооружений некапитального типа.
Обратите внимание! Строительство на землях общего пользования должно обязательно соответствовать целевому назначению данных территорий.
Земельный кодекс и его нормы
Земли общего пользования обозначаются в Земельном кодексе Российской Федерации как конкретный вид землепользования — это описано в статье 85 ЗК РФ. Согласно этой статье, земли общего пользования могут быть включены в структуру определенных территориальных зон, их приватизация невозможна.
Существуют ситуации, когда вы сталкивались с случаями незаконного захвата земель общего пользования?
Любые нарушения норм использования земель общего пользования регулируются в соответствии со статьей 7.1 главы 7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. К числу таких нарушений относится незаконный захват землей общего пользования.
Возможные варианты использования земель общего пользования
Именно из-за этого в рамках правовых отношений могут быть рассмотрены только определенные способы использования таких участков:
Земельное и гражданское законодательство строго запрещает возможность оформления в частную собственность земель, относящихся к землям общего пользования, независимо от того, каким образом оно производится — через выкуп или посредством приватизации.
Тем не менее, в случае, если на участке существует капитальное строение, должным образом оформленное в качестве недвижимости с регистрацией прав собственности, участок может быть признан собственностью через судебное постановление. Однако в данной ситуации будет иметь значение следующее правило: оформление права собственности будет невозможно, если на земельный участок существуют имущественные претензии, например, если он располагается на улице.
При заключении договора аренды, собственник постройки на таком участке имеет право на преимущественное заключение договора аренды. В то же время право выкупа в этом контексте не будет действовать, и любое упоминание о возможности выкупа в договоре будет признано незаконным.
Аренда земель общего пользования наиболее распространена там, где одной из сторон является юридическое лицо.
Если же речь идет о взаимоотношениях физического лица с государственными органами, то возможным вариантом получения в пользование земельного участка может стать безвозмездное пользование или постоянное бессрочное пользование. В обоих случаях владелец участка (но не его собственник, которым выступает государство) имеет возможность возводить капитальные объекты на полученной территории.
В случае, если капитальное строительство прошло официальную регистрацию в качестве недвижимого имущества с оформлением прав собственности, собственник такого сооружения может осуществлять любые юридически значимые действия (продажа, дарение, наследство) с таким объектом, и участок земли перейдет к новому собственнику здания.
Тем не менее, так как оформление в собственность подобного земельного участка недопустимо, произойдет переход права аренды на земельный участок. В гражданском праве этот процесс называется переуступкой право аренды (в данном случае не требуется отдельного перезаключения договора, однако изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимость обязательны).
Правила налогообложения земель общего пользования
Поскольку земли общего пользования находятся в собственности государства, режим налогообложения таких участков будет иметь свои особенности:
- Если земельный участок передан в аренду физическому или юридическому лицу, то налоги на этот участок будут предоставляться только в том случае, если на нем отсутствуют капитальные строения, которые зарегистрированы как недвижимое имущество. В противном случае налог может заменяться арендным платежом или наоборот;
- Если участок не имеет своего владельца или пользователя (например, проезжая часть дороги), то земельный налог в этом случае будет заменяться транспортным налогом (в который также включен налог за использование дорог). В таком случае сумма налогообложения будет размыта между всеми потенциальными пользователями данного участка;
- Если земли общего пользования находятся в рамках садоводческого некоммерческого партнерства, то налог за эти участки должны уплачивать все члены данного объединения.
Специальный режим налогообложения земель общего пользования обоснован их конкретными характеристиками и возможностями использования.
Процедура временной регистрации иностранного гражданина по месту пребывания является обязательной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Собираетесь продать дачный участок? В нашей статье представлен подробный анализ этого процесса.
Существуют обстоятельства, при которых договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут. Более детально об этом читайте здесь.
Особенности использования земель общего пользования
Как уже упоминалось ранее, земли общего пользования могут предоставляться в аренду или на безвозмездной основе без права последующей приватизации. Однако в случаях, когда на этих участках существует капитальное строение, которое было оформлено в собственность через приватизацию или каким-либо другим законным способом, такие земли могут находиться в собственности.
При такой ситуации часто осуществляется судебное разбирательство, по результатам которого может быть выдано разрешение на передачу в собственность и земельного участка, примыкающего к построенному капитальному объекту.
На заметку! Часто свободные участки, которые зарегистрированы в кадастре населенного пункта, предоставляются в аренду тем владельцам, у которых есть строение, построенное на этих участках.
Имеются случаи, когда собственник построенного здания, находящегося на земле общего пользования, получает в аренду соседний участок. При этом составляется стандартный договор аренды. Важно понимать, что владельцу здания не предоставляется право на выкуп данной территории. Если в договоре аренды включен пункт о возможности выкупа данного участка, то такой договор будет считаться недействительным.
При заключении договора аренды земель общего пользования одной из сторон является юридическое лицо. Этот процесс подразумевает взаимодействие гражданина с государством. Если результатом данного взаимодействия становится безвозмездное бессрочное пользование участками из муниципального реестра, тогда пользователю может быть предоставлено право на строительство стационарного сооружения на данной территории.
Построенное здание затем регистрируется в собственность, соблюдая все юридические нормы, и этот участок официально закрепляется за владельцем объекта. Такое сооружение может пройти любые юридически значимые процедуры: продажа, дарение, аренда и так далее. Следовательно, участок общего пользования, на котором располагается строение, переходит к новому времяному или постоянному владельцу. С точки зрения гражданского права этот процесс называется переуступкой права аренды.
Предназначение территорий общего пользования и последовательность возведения зданий на них
Разобравшись в понятии земель общего пользования, можно определить цели их использования, которые обозначаются местными органами власти. Например, к таким целям могут относиться участки с утвержденными границами, предназначенные для парковок, детских или спортивных площадок, а также для выгула домашних животных. Для подобных территорий не предусмотрено строительство объектов жилищного назначения, образовательных учреждений, детских садов, различных зданий, предназначенных для офисов и аренды.
Договоры аренды земель общего пользования внутри населенного пункта оформляются без проведения торгов. Такие ситуации предполагают предоставление участков в пользование юридическим лицам в случае, если:
- Президентом или местной властью принят указ о необходимости строительства объекта социального или культурного назначения, а также зданий, необходимых для осуществления инвестиционных проектов;
- Имеется распоряжение от высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации тех же целей, что указаны в предыдущем пункте;
- Юридическое лицо взяло на себя обязательства по завершению или продолжению строительства на обозначенном участке. Например, это могут быть многоэтажные дома, где жители уже инвестировали свои деньги в покупку квартир, но их права каким-то образом были нарушены;
- Будут исполняться международные обязательства Российской Федерации, предполагающие проектирование и размещение объектов, обеспечивающих системы водо-, газо- и теплоснабжения;
- На участках общего пользования имеется строение, которое на момент выделения земли находится в собственности юридического лица.
Существует дополнительный ряд случаев, которые регулируются согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как оформить самозахват земли в собственность
Перед тем как приступить к оформлению самовольно занятого земельного участка, необходимо, прежде всего, установить собственника земли. Именно с ним необходимо будет обсудить все формальности и получить разрешение на присоединение захваченной земли к вашему участку.
Следуя результатам обсуждений с собственником, вы сможете:
- Произвести межевание участка, учитывая присоединенную территорию, и установить новые границы. Межевание осуществляется кадастровым инженером;
- Получить новую выписку из ЕГРН (в электронной форме или на бумажном носителе). Выписка подлежит оплате, сумма которой зависит от формата запроса. Наиболее быстро и экономично можно получить электронную выписку через сайт Росреестра, процесс займет не более трех дней. Стоимость колеблется около 290-300 рублей в среднем;
- Зарегистрировать право собственности на расширенный земельный участок, включая присоединённые части, полученные в результате самозахвата.
Важно обратить внимание, что указанные действия не означают изменения площади земельного участка, который ранее находился в собственности, а создается и регистрируется новое право собственности на объект, в качестве которого выступает земельный участок с присоединённой ранее захваченной частью.
Какую землю можно оформить в собственность при самозахвате
При оформлении захваченного участка необходимо помнить, что не все земельные участки могут быть переданы в собственность гражданам. Существуют категории земель, которые могут оставаться только в государственной собственности. Такие участки при благоприятных условиях нельзя оформить в собственность, а только в аренду или пользование.
Закон разрешает оформление самозахвата земель общего пользования, земель СНТ, муниципальных земель, а также земель лесного фонда, но с определенными ограничениями. Например, при самозахвате муниципальной земли возможна передача этого участка в частную собственность. В случае, если вы случайно добавили к своему участку небольшой фрагмент лесного массива в СНТ, оформить его в собственность будет невозможно ни при каких обстоятельствах. На землю лесного фонда в СНТ возможно оформить аренду только на определённый период (от 1 до 49 лет).
Теоретически каждый земельный участок должен иметь законного владельца — физическое лицо, СНТ или государство в лице муниципальных или федеральных структур. На практике, когда выясняется, кому принадлежит самозахваченный участок, может оказаться, что у него нет законного владельца, и такая земля будет считаться бесхозной.
Можно ли оформить самозахват земли в собственность, если факт законного владения земельным участком не установлен? Такая возможность предусмотрена законом. Для этого вам потребуется:
- Обратиться в местные органы власти с просьбой поставить бесхозный участок на кадастровый учет;
- Подождать год, по истечении которого участок будет признан бесхозным по решению суда и останется в муниципальной собственности;
- После этого следует обратиться в местный орган власти с просьбой о выделении земельного участка.
Решение по этой просьбе должно быть принято в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Важно: муниципальные власти согласуют передачу земельного участка, если присоединяемая площадь составляет не более 10% основного участка. В противном случае за выкуп земли придется заплатить по кадастровой стоимости.
Если законный владелец земли найден, то вопросы передачи захваченного участка должны решаться с ним. Передача может оформляться на основании следующих документов:
- договор купли-продажи с частным лицом — если земля находится в частной собственности;
- соглашение с муниципальным образованием или СНТ о передаче самозахваченной муниципальной земли и земли СНТ в собственность.
Совместно с документом, подтверждающим переход прав на земельный участок к новому собственнику, в Росреестр направляются:
- заявление;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- новый кадастровый паспорт;
- документ об оплате государственной пошлины.
При приеме документов будет выдана расписка с указанием даты получения выписки из ЕГРН.
Получив документ о праве собственности, вы получите возможность совершать любые другие юридически значимые действия с земельным участком (продажа, дарение, наследование и т.д.). Кроме того, вы сможете легализовать все постройки, возведенные на присоединенной земле, опираясь на те же процедуры, начиная с оформления прав на земельный участок.
При начале процесса легализации самозахвата земли важно помнить, что, вероятно, вначале вам придется заплатить штраф, поскольку самозахват земли в Российской Федерации рассматривается как административное правонарушение. Размер штрафа для физических лиц составляет от 1 до 1,5% стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей. Если стоимость участка не установлена, штраф может составить от 5 до 10 тысяч рублей.
