Квартиросъемка: смотрите, как старую двушку можно переделать в функциональную трешку

Без правильного оформления и превращения смежных комнат сделать из двухкомнатной квартиры трехкомнатную будет крайне сложно. Здесь на помощь может прийти совмещение пространств. Представьте, что вы проживаете в квартире с тремя окнами: два из них выходят на одну сторону, а третье — на бок дома. Это обстоятельство упрощает процесс перепланировки для жителей угловых квартир.

Как из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную?

Двухкомнатная квартира часто оказывается идеальным вариантом на рынке вторичного жилья в постсоветских странах. Тем не менее, существуют возможности для перепланировки, которые могут привести к созданию трехкомнатной квартиры. Для этого имеется несколько подходов.

Основные правила перепланировки

Если вы собираетесь сносить стены в квартире, вам следует помнить: это необходимо согласовать с соответствующими органами. В противном случае вы рискуете получить значительный штраф за несанкционированный демонтаж, и легко создать угрозу безопасности как для себя, так и для соседей.

Однако в случае, если вы планируете превратить двухкомнатную квартиру в трехкомнатную, необходимость в сносе стен возникает реже, чем в их возведении. Если у вас еще нет конкретного плана, обдумайте вариант демонтажа стен, но может возникнуть такая ситуация, что идеальная перепланировка обойдется без этого шага.

Прежде всего, подсчитайте количество несущих стен: если они расположены только по периметру квартиры, вам предоставится возможность создать новое пространство. Но трогать несущие конструкции строго запрещается.

Рассмотрим, как можно определиться с будущей планировкой.

• Четко сформулируйте цели перепланировки. Если вам требуются две детские комнаты, это могут быть две маленькие уютные спальни, организованные путем разделения одной более крупной комнаты. Нужно также определиться, будет ли одна из новых комнат проходной, как обстоит дело с окнами и так далее — все это следует решить на ранних этапах.

• Рассмотрите, какая из комнат самая большая, и стоит ли делить её. К примеру, если значительная часть гостиной может быть объединена с кухней, это позволит создать одно обширное пространство, a оставшуюся часть можно преобразовать в отдельную комнату. Если вам нужно объединить две зоны, это станет одним из доступных решений.

• Самый простой подход – исследовать успешные готовые примеры. Найдите несколько уже реализованных проектов, соберите их и обсудите с семьей. Убедитесь, что выбрано решение, которое можно адаптировать под вашу квартиру, и тогда смело принимайтесь за работу.

Также не забудьте заранее составить смету проекта, включив в неё все мелочи и добавив небольшой процент для непредвиденных затрат.

Из двушки в трешку: что можно, а чего нельзя делать при перепланировке

Прежде всего, важно понимать, что преобразование двухкомнатной квартиры (например, хрущевки или другой типовой двушки) в трехкомнатную требует обязательного одобрения в жилищной инспекции. Увеличение числа комнат считается значительным изменением, которое подлежит согласованию с уполномоченными органами.

Следовательно, вам необходимо проинформировать управляющую компанию, чтобы узнать адрес нужной службы, после чего следует представить свой проект перепланировки на согласование. Лучше всего согласовать проект до начала работ. Так специалисты могут вовремя выявить возможные нарушения или посоветовать, как оптимизировать изменения, что поможет избежать дополнительных затрат на исправления, если перепланировка выполнена неправильно.

Итак, можно трансформировать двухкомнатную квартиру в современную малогабаритную трехкомнатную несколькими способами. При внесении изменений во внутреннюю структуру квартиры разрешается:

Расширять площадь жилых комнат за счет коридора. Простенки, отделяющие коридор от жилых зон, обычно не несущие и их можно демонстрировать частично или полностью.

Объединить ванную и туалет в один совмещенный санузел. Для этой цели можно также присоединить часть коридорного пространства при необходимости.

Объединять комнату с кухней, если кухня не газифицирована. В случае если кухня работает на газе, такие действия запрещены. При этом нельзя также убирать двери на кухню.

Преобразовывать кладовые и встроенные ниши в жилое пространство.

Расширять комнаты за счет балкона или лоджии. Эти изменения нужно обязательно согласовывать, и на практике получить разрешение на совмещение жилого пространства с лоджией гораздо легче.

Монтаж перегородок также не вызывает проблем. Установка новых стен в отличие от их сноса не угрожает целостности конструкции здания.

Запрещается:

• Убирать несущие стены. Это обязательное правило, касающееся перепланировок в любых типах квартир.
• Объединять жилое пространство с кухней, в которую подведен газ.
• Перемещать радиаторы отопления, особенно вынося их за так называемый тепловой контур здания, допустим, на балкон.
• Сносить часть несущей стены при расширении комнаты за счет балкона.
• Разбирать перекрытия между этажами для создания двухуровневой квартиры.

Если подобные меры запланированы в проекте, они будут отклонены. Проведение таких работ без разрешения может привести к большим проблемам для собственника. По меньшей мере его заставят вернуть всё в первоначальное состояние за его счет, и, вероятнее всего, станет возможным наложение штрафа. Даже если удастся скрыть изменения, такая перепланировка не будет легитимной. Это создаст трудности при продаже квартиры или при любых других аналогичных действиях. Устранить это можно только путем узаконивания изменений.

Как из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную: возможные варианты

Способ, которым будет преобразована двухкомнатная квартира в трехкомнатную, зависит от её первоначальных конструктивных особенносостей. Иными словами, организацию нового жилого помещения необходимо проектировать с учетом расположения комнат, установленного застройщиком.

Например, перепланировка линейной двушки в трешку будет иметь совершенно иные особенности по сравнению с перепланировкой квартиры, выполненной по типу распашонки. Линейная планировка подразумевает, что жилые комнаты и кухня находятся с одной стороны, а санузел расположен с другой, между ними располагается коридор. Таким образом, окна всех жилых помещений выходят на одну сторону дома.

Существуют различные варианты линейной планировки. Например, санузел может быть комбинированным вместо раздельного, однако общий принцип всё же сохраняется. К сожалению, почти все структуры в домах с такими квартирами имеют несущие стены, поэтому кардинально изменить внутреннее оформление будет сложно.

Если планируется создание трёх отдельных комнат, приготовьтесь к тому, что одна из них будет проходной. При данном расположении окон квартиры последняя комната сможет страдать от недостатка света. Идеальный вариант – использование неполных, некапитальных перегородок, которые можно закрывать на ночь. Установка сплошной стены между двумя новыми комнатами ухудшит как циркуляцию воздуха, так и освещенность, и без того затрудненные для линейных квартир.

Одним из значительных преимуществ перестройки линейки в трешки является наличие лоджии. Используя ее, можно значительно увеличивать площадь дополнительного спального помещения, так как она не выходит за пределы здания.

Второй подход к преобразованию линейной квартиры – разделение одной из больших комнат, которая примыкает к кухне. Если стена между ней и кухней не является несущей, а сама кухня не газифицирована, её можно будет демонтировать, создав студийное пространство. При этом оставшаяся часть не пострадает от недостатка света и не будет выглядеть стесненной.

Популярной разновидностью планировки является распашонка, получившая своё название благодаря форме, которая визуально напоминает распахивающийся гардероб. В этом типе квартиры окна жилых комнат выходят на разные стороны дома, что позволяет обеспечить хорошую вентиляцию. Освещение может быть неравномерным, поэтому важно правильно распределить функциональные зоны: одну часть отвести под спальню, другую — под гостиную или детскую.

Преобразовать двухкомнатную квартиру-распашонку в трехкомнатную не станет сложной задачей, особенно учитывая, что в большинстве случаев несущие стены расположены только по периметру. Наилучший вариант для создания двух удобных и самостоятельных пространств вместо одного — это убрать перегородку между кухней и одной из комнат, безболезненно совместив их в студию, а оставшуюся часть отдельной комнаты расширить за счет лоджии.

В итоге вы получите две полные спальни, но одна из них останется проходной. Однако если это станет затруднительным, то можно использовать гостиную и для сна – это не совсем удобно, но вряд ли хуже, чем делить спальню с кем-то другим на всю ночь.

Другой распространённый тип планировки, часто встречающейся в хрущевках, — это так называемая «трамвайная» планировка. Она получила это название из-за того, что комнаты расположены друг за другом, как сцепленные вагоны. В таких квартирах окна выходят на одну сторону, а кухня расположена напротив!

Гостиная и кухня

По словам дизайнера, важно организовать пространство для совместных вечеров с друзьями, настольных игр и других развлекательных мероприятий, поэтому создание комфортабельной общей зоны для приема гостей стало ключевой задачей. — Ключевым элементом этого пространства стала барная стойка, — замечает Алена. – Место, где можно удобно разместиться со всех сторон. Мы также добавили раздвижной обеденный стол, который мы нашли в IKEA, но хозяева отмечают, что практически не используют его. Барная стойка оказалась куда удобнее.

Барная стойка и кухонная столешница были изготовлены из массива дуба. – При проектировании небольшого пространства важно использовать каждый сантиметр, — отмечает дизайнер. — Поэтому мы практически всю мебель изготавливали на заказ, готовые решения часто оказывается либо непрактичными, либо не подходят по размерам. Стенка в зоне ТВ, кухонные шкафы, стулья за барной стойкой и диван были заказаны у белорусского производителя. Кресло было куплено в IKEA. Многие полагают, что индивидуальный заказ мебели автоматически подразумевает её высокую стоимость. Однако это не всегда так: заказывая мебель под собственные размеры и предпочтения, можно получить оптимальное решение, часто даже по более низкой цене.

– Заказчица очень ревностно относится к синему цвету, и одним из её требований было максимально использовать его оттенки в интерьере. Именно по этой причине синий присутстует в каждой комнате – даже в санузле.

Спальное место для родителей

– Хобби хозяина квартиры – литература, у него обширная коллекция книг, для которой был выделен вместительный шкаф в прихожей, полки которого рассчитаны с учетом размеров книг. В связи с этим возник вопрос о местах для хранения вещей. Поэтому было решено сделать кровать на подиуме, а внизу разместить выдвижные ящики. Спальный комплект (кровать и прикроватные тумбы) также был заказан у белорусских мебельщиков, перегородка из черного металла и стекла выполнена на заказ. Сразу за перегородкой повисла плотная штора, позволяющая хозяевам отделять пространство своей спальни от общей зоны кухни и гостиной.

Ограничения при перепланировке

Существуют ряд ограничений, которые необходимо учесть при перепланировке пространства:

• Запрещается сносить несущие стены, балки, колонны и другие конструкции. Эти элементы обеспечивают прочность здания, и их демонтаж может привести к структурной непригодности.
• Переносить санитарные зоны (ванную, туалет) в другие части квартиры запрещено, поскольку это может привести к затоплению соседей.
• Уменьшать площадь кухни ниже допустимых норм. Кухня должна соответствовать санитарным требованиям и иметь минимально допустимую площадь.
• Создавать дополнительные проемы в несущих стенах.

Любая перепланировка требует соответствующего согласования с государственными структурами, включая:

• Перенос стен, даже если они не являются несущими.
• Оборудование новых дверных и оконных проемов.
• Перенос сантехнического оборудования, даже в пределах одного санитарного узла.

Без предварительного согласования можно выполнять только косметический ремонт, менять сантехнику и устанавливать встроенную мебель.

Как согласовать перепланировку?

Процедура согласования перепланировки состоит из нескольких этапов:

Профессиональный архитектор или дизайнер разрабатывает детализированный проект перепланировки, который включает чертежи, расчеты и визуализацию будущих изменений. Этот документ будет служить основанием для получения разрешения и проведения ремонтных работ.

Для подачи заявления на согласование перепланировки потребуется собрать пакет документов: это может быть паспорт собственника, свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт БТИ и другие документы согласно законодательству.

Заявку на согласование изменений в планировке нужно подать в уполномоченный орган, например, в жилищную инспекцию или многофункциональный центр, в зависимости от региона проживания.

Специалисты жилищной инспекции тщательно изучают предоставленный проект перепланировки, проверяют его на соответствие строительным нормам и правилам, а также оценивают влияние изменений на несущие конструкции здания и его инженерные системы.

По итогам экспертизы принято решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на проведение перепланировки. Если обнаружатся нарушения или несоответствия документам, заявителю будет предписано устранить недостатки.

После получения разрешения можно приступать к выполнению ремонтных работ в строгом соответствии с одобренным проектом.

По завершении работ необходимо пригласить представителя жилищной инспекции для осмотра и составления акта о приемке выполненных работ.

• Регистрация изменений в техническом паспорте.

На основании акта о приемке осуществляется обновление записей в техническом паспорте квартиры. Этот документ подтверждает законность проведенной перепланировки.

Важно помнить: незаконная перепланировка может привести к обрушению конструкций и другим критическим ситуациям. Кроме того, может быть наложен штраф и потребовано возврат в исходное состояние.

Требования к перепланировке из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру

Согласно нормам, выдвигается ряд требований к размерам и планировке жилых комнат, как указано в СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» и СП 54.13330.2022 «СниП 31-01-2003 – Здания жилые многоквартирные».
Для успешного согласования создания дополнительной спальной или гостиной комнаты следует соблюдать следующие нормы:

• Дополнительная комната для сна или отдыха должна иметь оконный проем, обеспечивающий естественное освещение.
• Спальни следует проектировать непроходными. Однако допустимо иметь выход из этих помещений в кладовую (гардеробную), кухню и туалет, ванную, совмещенный санузел или душевую, если есть уборная с отдельным входом из коридора.
• Ширина жилых комнат в новостройках должна составлять не менее: 3,2 м для общей комнаты (гостиной) и 2,4 м для спален. В реконструируемых квартирах минимальные размеры: 2,8 м для общей комнаты и 2,25 м для одной из спален.
• Площадь бывшей кухни или новых жилых пространств, не соответствующих требованиям к жилым комнатам, классифицируются как вспомогательные (кабинеты, холлы и т.п.), но допускается их использование как спальное пространство.
• Существуют и другие требования, которые необходимо учитывать при перепланировке для официального утверждения дополнительной комнаты в квартире.

Как согласовать перепланировку из двушки в трешку?

Процесс перепланировки с созданием третьей комнаты аналогичен любым изменениям в плане квартиры и включает в себя следующие шаги:

1. Сбор исходных документов (технический паспорт БТИ, выписка из ЕГРН).
2. Подготовка проекта перепланировки в проектной компании.
3. Получение разрешения на перепланировку в жилищной инспекции.
4. Проведение ремонтных работ и получение акта завершения перепланировки.