После того как мы изучили разницу между индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) и личным подсобным хозяйством (ЛПХ), можно переходить к выбору конкретного земельного участка для его приобретения. Нельзя однозначно ответить на вопрос, какой из них лучше, так как это зависит от индивидуальных потребностей каждого будущего владельца.
ЛПХ или ИЖС: что лучше? Минусы ЛПХ, плюсы ИЖС
Давайте рассмотрим, чем отличаются земельные участки с различными видами разрешенного использования (далее ВРИ), такими как участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
ЛПХ или ИЖС: что лучше? Где можно строить больше? Мы анализируем различия между участками для ИЖС и ЛПХ.
1. Один из наиболее важных вопросов: «Можно ли зарегистрироваться по месту жительства на участке ЛПХ?»
Участки для ЛПХ обычно располагаются за пределами населенных пунктов (т.е. они не относятся к категории «земли населенных пунктов»). Эти участки классифицируются как «полевые земельные участки» и предоставляются без возможности строительства на них зданий и сооружений. Таким образом, на таких участках регистрация по месту жительства будет невозможна. Почему прописка невозможна на участках ЛПХ за чертой населенных пунктов и на дачах можно узнать в следующей статье. 2. Следовательно, мы ищем участки для ЛПХ в черте населенных пунктов; такие участки называются «приусадебные земельные участки» согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О личном подсобном хозяйстве».
Приусадебные земельные участки «для ведения ЛПХ» имеют значительно более низкую кадастровую стоимость на 1 кв.м, чем участки для ИЖС. Именно поэтому администрации пытаются изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участков с ЛПХ на ИЖС, чтобы увеличить поступления от налога на землю и арендных платежей. В связи с этим участков для ЛПХ в населенных пунктах крайне мало. Чаще всего земельные участки для ЛПХ можно найти в селах, деревнях и поселках. В крупных городах и районных центрах власти стремятся изменить их ВРИ на ИЖС. 3. Участки ЛПХ, как правило, имеют большую площадь, чем земли под ИЖС: участки для ЛПХ могут варьироваться по площади от 0.5 га до 2.5 га. Такие размеры были установлены ранее. В соответствии с действующим законодательством, если вы хотите запросить участок для ведения личного подсобного хозяйства, то применяется требование пункта 5 статьи 4 упомянутого закона «О личном подсобном хозяйстве»: «Максимальный размер общей площади земельных участков, находящихся на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, не должен превышать 0,5 га. Однако законодательство субъекта Российской Федерации может установить увеличение этого максимального размера, но не более чем в пять раз». При этом, когда речь идет о предоставлении участков в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока в безвозмездное пользование, аренду или собственность, указанные максимальные размеры не применяются. Эту информацию можно найти в Федеральном законе от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в Российской Федерации». 4. На земле с ЛПХ допускается больше строительных объектов: здесь можно возвести жилой дом, гараж и другие вспомогательные сооружения для производства сельскохозяйственной продукции и содержания животных. Согласно пункту 2 статьи 4 Закона «О личном подсобном хозяйстве», вспомогательные сооружения могут быть разнообразными и не обязательно капитальными.
Преимущества и недостатки земли под ИЖС
1. Земля для ИЖС находится только в пределах населенных пунктов, что гарантирует возможность прописки; 2. Кадастровая стоимость 1 кв. м. земли под ИЖС выше, чем у 1 кв. м. земельного участка для ЛПХ, что подразумевает более высокие налоги или арендные платежи; 3. Обычно площади участков под ИЖС варьируются от 500 кв.м. до 2500 кв.м. Все зависит от конкретного населенного пункта, города и других факторов; 4. На участках ИЖС имеется ограниченные возможности для строительства, только разрешено сооружение индивидуального жилого дома для одной семьи, а также отдельных гаражей и хозяйственных построек. В правилах землепользования и застройки населенных пунктов (далее ПЗЗ) устанавливается множество ограничений, например, процент застройки участка не должен превышать 40% от общей площади участка.
Выводы о плюсах и минусах участков с ИЖС и ЛПХ:
Возможности использования земельного участка с ВРИ для ЛПХ значительно шире, а максимальные размеры земельных участков больше по сравнению с земельными участками под ИЖС. Благодаря более крупным размерам таких участков, их можно разделить на несколько меньших и выгодно продать или иначе максимизировать доход. Оформление дома и прописка на землях ЛПХ возможны только в случае, если категория земель у участка обозначена как «земли населенных пунктов». Так как участки с ВРИ для ЛПХ в черте крупных населенных пунктов встречаются гораздо реже, то в основном такие участки располагаются за чертой населенных пунктов, где прописка невозможна.
Что такое земли ИЖС
Для того чтобы разобраться, что представляют собой земли ЛПХ и ИЖС, необходимо подробнее изучить понятие каждого из них. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земли подразделяются на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли специального назначения (например, под промышленность, энергетику, транспорт и др.), особо охраняемые природные территории, земли лесного и водного фонда, а также земли запаса.
Был ли у вас опыт замены вида разрешенного использования участка?
- строительство жилого дома;
- выращивание сельскохозяйственных растений;
- возведение гаражей для личных нужд и других хозяйственных построек.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, возводить жилые здания можно лишь на участках, находящихся в пределах населенных пунктов. Точного определения земли ИЖС не существует ни в одном нормативно-правовом акте, и данное понятие формируется на основе законодательства.
Земли ИЖС — это участки, расположенные в границах населенного пункта и предназначенные для строительства жилых зданий, гаражей, используемых владельцем для собственных нужд, а также для выращивания сельскохозяйственных культур.
Обратите внимание: Участки, имеющие статус ИЖС, не могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности, личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства и других видов деятельности, так как это противоречит видам разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ земельных участков.
ЛПХ: понятие, виды, особенности
Земли ЛПХ и ИЖС значительно различаются в контексте действующего законодательства Российской Федерации. К первым относятся наделы, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.
Личное подсобное хозяйство представляет собой уникальный вид деятельности граждан, связанный с выращиванием сельскохозяйственных и плодовых культур для личного потребления. Владельцы имеют право продавать излишки своих производств без необходимости получения специального разрешения.
Согласно статье 4 Федерального закона-112 от 2003 года, для ведения ЛПХ могут использоваться как земли населенных пунктов, так и участки, находящиеся за их пределами. В первом случае участок называется приусадебным, а во втором случае — полевым.
Пример из практики:
Василий К. и Геннадий Т. приобрели земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный надел Василия находится в деревне Рыбное, а участки Геннадия расположены за пределами населенного пункта. Они построили свои жилые дома на этих участках. У Василия не возникло никаких проблем: он зарегистрировал свой дом как объект ИЖС и затем переехал туда с семьей. Геннадию же не удалось зарегистрировать дом, и его строение было признано незаконным.
На приусадебных земельных участках можно вести различные виды деятельности, включая:
- строительство объектов ИЖС;
- производство сельскохозяйственной продукции;
- размещение вспомогательных сооружений (таких как хозяйственные постройки, гаражи и др.);
- выращивание и содержание сельскохозяйственных животных.
Что касается полевых наделов ЛПХ, то на них разрешается заниматься исключительно производством сельскохозяйственной продукции без права возведения капитальных сооружений.
Следовательно, к участкам ЛПХ относятся земли как населенных пунктов, так и сельскохозяйственного назначения.
Чем характеризуется земля категории ИЖС
Аббревиатура ИЖС дает владельцу уверенность в том, что он сможет построить на этой земле качественное жилье для постоянного проживания с комфортной инфраструктурой и возможностью подключения ко всем необходимым инженерным коммуникациям. В непосредственной близости будут находиться важные объекты: школы, больницы, магазины и т.д.
Такого рода земельные участки предназначены для малоэтажного строительства; допускается возведение жилого дома и различных подсобных зданий. Кроме того, существуют и определенные ограничения:
- Максимальная высота жилого здания может составлять три этажа, и жильем может пользоваться только одна семья.
- При размещении объектов на участке необходимо соблюдать рекомендуемые расстояния между ними.
- Землю запрещено использовать в коммерческих целях, однако, если площадь участка это допускает, никто не ограничивает владельца в разбивке огорода или высадке плодовых деревьев.
На земельных участках, предназначенных для ИЖС, можно строить дом по типовому или индивидуальному проекту, оформить права на него, получить индивидуальный адрес и прописку. Сравнивая, что лучше — ЛПХ или ИЖС, потенциальный владелец должен знать о следующих особенностях данной категории:
- Земельные участки всегда располагаются в границах населенных пунктов, обладающих развитой инфраструктурой (дороги, газовые и электросети). Местные власти обязаны обеспечивать доступ к коммуникациям.
- В каждом населённом пункте существуют ограничения по площади земельных участков. Такой участок может использоваться в качестве залога при получении займа в банке, если планируется строительство жилья с использованием ипотеки. Для начала стройки требуется получить разрешение от местных властей.
Землю под ИЖС можно либо приобрести, либо, при определенных условиях, получить от местных органов власти (бесплатно или без аукциона). Условием для получения является необходимость начала строительства зуб в течение трех лет. В противном случае участок может быть утрачён (он будет изъят). Существует и дополнительное условие: строительство должно быть заверешено в течение десяти лет, иначе земельный налог увеличится в два раза.
Достоинства и недостатки: сравнение ЛПХ и ИЖС
Принимая во внимание ключевые характеристики, нам следует сравнить основные плюсы и минусы для ИЖС:
- Положительные аспекты. Участок в благоустроенном районе, доступна вся необходимая инфраструктура. Вы сможете построить капитальное жилье, подключиться к коммунальным услугам. Проблем с получением адреса и постоянной регистрации не возникнет.
- Отрицательные факторы. Кадастровая стоимость земли высокая; на ее размер влияют расположение и уровень развитости инфраструктуры. Вам следует подготовиться к высоким коммунальным платежам и такому же налогу на землю.
Приобретение земельного участка для ЛПХ предполагает изучение следующих моментов:
- Плюсы. Площадь земельного участка может быть значительно больше, при этом налоговые и коммунальные выплаты будут ниже. Для участков ЛПХ, расположенных за пределами населенных пунктов, может быть предусмотрен ряд льгот.
- Минусы. Возможность строительства и регистрации капитального жилья существует только для участков в пределах населенных пунктов (приусадебные земли). Инфраструктура, как правило, отсутствует. Невозможно получить кредит или ипотеку под такой участок, как и использовать материнский капитал для финансирования строительства.
Чем отличается земельный участок ИЖС от ЛПХ или СНТ?
Понимание различий между разными типами земельных участков поможет вам выбрать подходящий для проведения летнего отдыха или постоянного проживания, избегая возможных штрафов.
Плюсы и минусы ЛПХ
Земли, предназначенные для личного подсобного хозяйства, не годятся для ведения бизнеса. Это участки с плодородной почвой, на которых можно выращивать фрукты, овощи, птицу или скот для своих нужд. Владельцы имеют право продавать избытки продукции, не обязательно регистрируя юридическое лицо. В некоторых случаях местные власти могут предоставлять льготы по налогу на доходы. Однако, меры государственной поддержки для фермеров или сельскохозяйственных предпринимателей на владельцев ЛПХ не распространяются.
Что разрешено делать на землях ЛПХ?
- Заниматься садоводством и огородничеством.
- Устанавливать ульи, теплицы и другие постройки для выращивания сельхозпродукции.
- Строить сараи, домики для хранения инвентаря и другие хозяйственные объекты.
- Ставить заборы.
- Бурить скважины или колодцы.
Допустимо ли строительство жилого дома на земле ЛПХ?
Если участок ЛПХ относится к категории земель населенных пунктов, то владелец имеет право построить дом для постоянного проживания, максимальная высота которого не должна превышать трех этажей.
Если же ЛПХ организовано за пределами населенных пунктов, то разрешены лишь хозяйственные постройки, не имеющие капитального фундамента — такие как сараи, курятники, бытовки или вагончики.
Плюсы ЛПХ
- Землю под подсобное хозяйство можно приобрести у предыдущего владельца, взять в аренду или получить в безвозмездное временное пользование у местных властей. Многодетные семьи или добросовестные арендаторы, которые обрабатывали участок более 5 лет, могут получить землю в собственность без платы.
- Низкие налоги. Ставка для ЛПХ, ИЖС и СНТ одинакова — 0,3% от кадастровой стоимости. Однако для участков ЛПХ, и особенно тех, что находятся вне населенных пунктов, цена обычно ниже.
- Возможность переезда на постоянное место жительства. Это преимущество распространяется только на земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. В построенном на данном земельном участке капитальном доме можно зарегистрироваться и проживать постоянно.
Минусы
- Необходимость учета. Для реализации излишков продукции требуется зарегистрировать ЛПХ в местной администрации, предъявить информацию о постройках, технике в собственности и количестве скота или птицы, а также о выращиваемых культурах. За отсутствие регистрации не предусмотрены штрафы; однако, налоговая служба может запросить подтверждение происхождения продаваемой сельскохозяйственной продукции.
- Ограничения по размерам участка. В зависимости от региона максимальная площадь может составлять от 0.5 до 2.5 га.
- Запрет на капитальное строительство на земельных участках сельскохозяйственного назначения. Если ЛПХ не входит в границы населенного пункта, жить в нем не получится. Капитальные постройки могут быть признаны нецелевым использованием земель и потребовать сноса. Тем не менее, к временным постройкам, таким как бытовки или вагончики, это, как правило, не относится.
- Риск изъятия. Земли, которые не использовались или не культивировались более трех лет (заражены ядохимикатами, заброшены или заросли бурьяном), могут быть изъяты без компенсации. Физические лица, допустившие рост бурьяна, обычно сначала получают штрафы и призывы устранить нарушения. Судебная практика показывает, что такие случаи чаще происходят с бизнесом, однако физические лица также подвержены этому риску.
Какие земли можно перевести в ИЖС?
Индивидуальное жилищное строительство может осуществляться только на участках следующих категорий:
- земли населенных пунктов;
- сельскохозяйственные земли в пределах населенных пунктов;
- на участках СНТ*
*Согласно части 1 статьи 23.1 Закона N 217-ФЗ, строительство капитальных объектов на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие участки включены в соответствующие правила землепользования и застройки, которые утверждают территориальные зоны, позволяющие такое строительство.
На практике, однако, строительство также происходит без учета ПЗЗ, и Росреестр регистрирует объекты.
Можно ли участок СНТ перевести в ИЖС?
В орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, в котором указывается обоснование необходимости перевода, а также прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается решение о переводе или об отказе. Процесс может занять несколько месяцев. После принятия решения составляется акт, который в течение двух недель направляется заявителю.
Смена вида разрешенного использования возможна для участков ЛПХ, относящихся к землям населенных пунктов.
Лишь после этого потребуется изменить категорию земель — с сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Данная процедура требует множества согласований, является трудоемкой, дорогой и затяжной. Практически единственным обоснованием служит установление или изменение черты населенных пунктов (пункт 3 части 1 статьи 7 закона № 172-ФЗ).
Если у вас есть земельный участок ЛПХ, находящийся в пределах населенного пункта, он должен быть отмежеван и поставлен на кадастровый учет. Обращение с заявлением о переводе в ИЖС нужно осуществлять в Росреестр.
Если у вас появилось желание организовать мини-фермерское хозяйство или снизить налоговую нагрузку, также возможно перевести ИЖС в ЛПХ.
Для решения жилищного вопроса проще и выгоднее сразу приобрести участок под ИЖС.
