Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Дачный кооператив обратился в Росреестр с просьбой произвести изменение вида разрешенного использования (ВРИ) его земельного участка с ВРИ для ведения сельского хозяйства на ВРИ для ведения дачного хозяйства, однако получил отказ. Росреестр при этом указал, что менять ВРИ для сельскохозяйственных угодий не разрешается.

Как пользоваться и распоря­жаться землей сельхозна­значения

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены в первую очередь для таких видов деятельности, как выращивание сельскохозяйственных растений и пастьба скота. Государство устанавливает пониженные ставки земельного налога на такие участки, однако одновременно требует от владельцев соблюдения более строгих правил использования таких земель. Это связано с важностью этих участков как основного источника продовольствия.

Если участок сельхозназначения не будет обрабатываться, собственнику грозят штрафы или даже возможность изъятия земельного надела. В этой статье мы обсудим, что конкретно относится к землям сельскохозяйственного назначения и как правильно распоряжаться такими участками, чтобы избежать нарушения закона.

Рассылка о том, как жить и богатеть

Лучшая статья недели — в вашей почте каждую среду. Бесплатно

Что такое земли сельхозназначения

На территории России земли делятся на семь категорий:

1. Земли для сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности.
4. Земли особо охраняемых территорий.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Земли сельхозназначения составляют около четверти всей территории страны, при этом больше всего земли занимает лесной фонд.

Основная характеристика сельхозземель заключается в наличии плодородного слоя почвы, что способствует успешному росту различных растений. На таких землях производится разнообразная сельскохозяйственная продукция: подсолнечник, свекла, кукуруза и другие культуры. Кроме того, на таких участках пасут животных и выращивают корма для скота. Важно отметить, что на землям сельхозназначения могут размещаться вспомогательные объекты, такие как дороги, коммуникации, водоемы для орошения, а также сооружения для первичной переработки продукции в целях повышения её качества.

Из-за высокой урожайности и важности сельхозземель государство устанавливает строгие правила их использования и контроля.

У земель сельхозназначения можно выделить два ключевых признака:

1. Они находятся за пределами населенных пунктов.
2. Используются исключительно для сельского хозяйства.

Следует отметить, что не все земли с плодородным слоем относятся к категории сельскохозяйственных. Например, дачные участки, которые могут располагаться за пределами городов и на которых может расти картофель, не всегда классифицируются как сельскохозяйственные. Это напрямую зависит от режима, установленного в Едином государственном реестре недвижимости.

Чтобы выяснить, относится ли участок к землям сельхозназначения, можно обратиться к выписке из ЕГРН или посмотреть информацию на публичной кадастровой карте, в поле «Категория земель».

Проверить категорию земельного участка можно на публичной кадастровой карте, где информация об этом указана в графе «Категория земель».

Законодательная база. К землям сельхозназначения государство подходи очень осторожно и бережно. Это обусловлено тем, что если собственник, к примеру, построит на такой земле химическое производство, это может привести к потере плодородия почвы, и на долгое время такое место станет непригодным для дальнейшего сельскохозяйственного использования.

К примеру, во Владимирской области одна из фирм организовала стоянку для грузовиков на участке, который предназначался для сельскохозяйственных угодий, что привело к зацементированию плодородного слоя почвы. После проверки, проведенной Управлением Росреестра, данная компания была оштрафована на 100 000 рублей. Арбитражный суд подтвердил законность данного штрафа.

Категории земель

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) определены основные категории земель. Направления их использования точно регламентированы статьей 78 ЗК РФ. В этой связи, в законодательных актах не упоминается возможность строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или других построек на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 статьи 79 ЗК РФ, прямо запрещено строительство на землях сельскохозяйственного назначения жилых домов, дач, гаражей, а также хозяйственных построек.

Однако в современном законодательстве под сельского назначения понимаются не только земли, предназначенные конкретно для ведения сельского хозяйства, но и участки, которые могут использоваться для личных подсобных хозяйств (ЛПХ). В соответствии с статьей 4 Федерального закона № 112 от 2003 года, земельные наделы могут быть использованы для этих целей как на территории населенных пунктов, так и за их пределами. В первом случае такие участки именуются приусадебными, тогда как во втором — полевыми.

Можно ли строить на земле населенного пункта

Земли сельхозназначения, которые предполагаются под дачное строительство, например, это приусадебные участки, расположенные внутри села, деревни или поселка и т.п., по сути, не имеют отношения к сельскому хозяйству. Согласно земельному законодательству такие участки классифицируются как земли населенных пунктов.

Фото: Участок для ведения личного подсобного хозяйства: что на нем можно строить

• жилой дом;
• постройки бытового или производственного назначения;
• иные сооружения, соответствующие требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Таким образом, если земельный участок находится в пределах любого населенного пункта, то его владелец вправе строить на нем любые объекты, если они не нарушают правила градостроительства и прочие нормы.

Если у вас возникли сложности с определением категории земельного участка, если вы не уверены, допускаются ли какие-либо постройки на вашем участке, или же вас интересует, как получить разрешение на строительство, вы можете обратиться к нашим юристам. Наши специалисты окажут профессиональную помощь независимо от времени суток и сложности вашей проблемы.

Строительство на землях КФХ

С 1 марта 2022 года в России вступил в силу новый закон о строительстве на земельных участках сельхозназначения, которые относятся к крестьянским (фермерским) хозяйствам (закон № 299-ФЗ от 2 июля 2021 года). До этого времени фермерские организации имели право строить на своих участках только хозяйственные постройки. Однако с вступлением в силу нового закона теперь также разрешается строить жилые дома (пункт 4 статьи 11 закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»).

Это возможно при соблюдении следующих условий:

1. Построить можно только один жилой дом.
2. Количество этажей здания не должно превышать 3.
3. Общая площадь дома не может быть более 500 квадратных метров, а площадь застройки, которую он занимает, не должна превышать 0,25% от общей площади земельного участка.
4. На земельном участке действительно должна осуществляться деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства (это объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих общую собственность на имущество К(Ф)Х либо ведущее деятельность единолично).

Строительство жилого дома для К(Ф)Х разрешается на сельхозземлях, независимо от их разрешенного использования, но только при условии, что регион не ввел специфических запретов.

Какой дом можно построить в КФХ?

Построенный дом, как и любая другая постройка, обязан соответствовать всем требованиям противопожарной безопасности, санитарным нормам, строительным нормам и градостроительному регламенту. В противном случае, как и в случае с любой другой постройкой, его могут признать самовольной постройкой.

Перед началом строительства необходимо уведомить местные власти. Временной промежуток до 1 марта 2031 года подразумевает возможность осуществления регистрации права собственности на такой дом в упрощенном порядке (по дачной амнистии) (пункт 12 статьи 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13 июля 2015 года).

Региональный запрет на строительство для КФХ

Необходимо учитывать, что органы власти субъектов Российской Федерации имеют право вводить запреты на строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов на территориях конкретных муниципальных образований (пункт 5 статьи 11 закона № 74-ФЗ). В качестве примера можно привести закон Московской области от 25 апреля 2022 года № 64/2022-ОЗ, который запрещает создание жилых домов для фермерских хозяйств на территориях 60 муниципальных образований Московской области (например, в городском округе Балашиха, Зарайском городе и др.).

В Ленинградской области данное ограничение на строительство жилья для КФХ применено в качестве общего правила для всей области с 1 марта 2022 года (закон Ленинградской области от 8 февраля 2022 года № 5-ОЗ).

Право на эти меры было передано регионам, чтобы минимизировать резкий рост цен на земельные участки в непосредственной близости от крупных городов.

Важно отметить! Если на фермерском участке будет построен жилой дом, в дальнейшем земля не может быть разделена на части, за исключением случаев, когда это делается для государственных или муниципальных нужд.

Строительство производственных зданий на участках КФХ

На земельных участках, относящихся к КФХ, разрешена постройка некоторых производственных зданий. Однако нужно учитывать, что:

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, производственные здания на сельхозземле могут служить только для производства, хранения или первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Например, можно построить животноводческую ферму, склад для зерна, морозильную камеру для молочных продуктов, мельницу. Включение в эту категорию пекарен невозможно, так как хлеб не относится к продуктам первичной переработки.

Полезный совет: Для проверки, какая продукция в России считается «продукцией первичной переработки сельхозпроизводства», вы можете обратиться к специальному постановлению Правительства РФ от 25 июля 2006 года № 458 (текущая версия доступна в системе «КонсультантПлюс», где документы регулярно обновляются). Если у вас нет доступа к этой системе, вы можете воспользоваться бесплатным пробным периодом, который автоматически завершается через 2 дня.

Жилой дом и сельхозземли: Правовая связь

Любой дом, возведенный на земельном участке с сельскохозяйственным назначением, непосредственно связан с этим участком. При использовании земельного участка не по назначению (например, если собственник отказывается заниматься сельским хозяйством), у него есть риск, что участок будет изъят в пользу государства или муниципалитета.

Нецелевое использование земли квалифицируется как серьезное правонарушение, за которое предусмотрена административная ответственность согласно Кодексу об административных правонарушениях (КоАП) РФ, статья 8.8.

Запрет на разделение с/х участка с жилым домом

В соответствии с последними изменениями в земельном законодательстве запрещается делить земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором расположено жилое здание, если такое действие приведет к уменьшению первоначальной площади участка. Исключения составляют лишь ситуации, когда осуществляется изъятие части сенсации для нужд государства или муниципалитета.

Иными словами, разделение фермерского земельного участка на меньшие наделы невозможно, если на нем построен жилой дом.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения

Для изменения вида разрешенного использования таких земель допускается перевод их в другую категорию; любое строительство на данном земельном участке в этом случае будет считаться самовольным.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Закона № 172-ФЗ, в ходатайстве о переводе земельных участков из одной категории в другую должны быть указаны следующие сведения: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, к которой земельный участок принадлежит, и категория, в которую его предлагается перевести; 3) обоснование необходимости перевода земельного участка; 4) права на этот земельный участок.

Информация о категории земель и разрешенном использовании должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных данных (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для строительства садовых и жилых домов на территории садоводческих некоммерческих товариществ требуется меньше согласований, чем для других объектов. В частности, не требуется выдача разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию; также нет необходимости разрабатывать проектную документацию и проводить её экспертизу. Для таких домов действует упрощенный порядок (часть 3 статьи 48, п. 1 часть 2 статьи 49, статья 51.1, часть 16 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Соблюдение требований при строительстве на садовом участке значительно проще и дешевле, чем при построении других объектов недвижимости.

Снос построек на территориях садоводческих объединений ограничен

• органы местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе жилых и садовых домов (пункт 4 статьи 222 Гражданского кодекса);
• муниципалитет не имеет права снести в административном порядке жилой дом или строение, построенные до 1 января 2019 года на дачном или садовом участке (пункт 2 статьи 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);
• жилые дома, расположенные на садовых и дачных участках, в определенных случаях не подлежат сносу (пункт 3 статьи 2 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ).

Существуют определенные условия, при которых жилой дом не могут снести:

• права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или были получены после этой даты;
• характеристики объектов соответствуют предельным параметрам строительства или реконструкции;
• собственник недвижимости имеет права на участок, на котором расположен дом.

Для организации отдыха граждан, а также для ведения сельскохозяйственного производства иногда используются различные виды участков: огородные, садовые и дачные. На огородных участках, в отличие от дачных и садовых, запрещено строить объекты недвижимости, включая жилые и садовые дома (пункт 1, 2, 4 статьи 3 Закона № 217-ФЗ).

Садовый дом не снесут, если на момент его постройки не было известно об ограничениях на строительство

Пример из практики: собственник газопровода обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки, потому что садовый дом был построен в охранной зоне газопровода. Судом было установлено, что владелец садового дома не мог знать об установленных ограничениях на строительство. Из-за отсутствия вины собственника в иске было отказано (Определение Верховного суда от 24 сентября 2019 года № 38-КГ19-6).

Освоение земельного участка подразумевает подготовку к его фактическому использованию, включающую составление проектной и разрешительной документации, а также бизнес-плана. Собственники и арендаторы земельных участков обязаны заниматься их освоением в сроки, установленные договорами.

Судебная практика также фиксирует случаи, когда администрации муниципальных образований продавали или сдавали в аренду земельные участки, которые не соответствовали категориям, указанным в документах территориального планирования. Как результат, ответственность и убытки несут именно предприниматели.

Пример из практики: Администрация муниципального образования продала на торгах участок сельскохозяйственного назначения хозяину крестьянского (фермерского) хозяйства. В ходе выяснения обстоятельств оказалось, что данный участок на деле принадлежит лесному фонду. Суд признал договор купли-продажи земельных участков недействительным. Глава КФХ был оштрафован на сумму в несколько миллионов рублей за вырубку деревьев, при этом вернуть расходы на охрану и благоустройство участка через суд он не смог (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2017 года А47-6083/2016).

Часть 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ возлагает ответственность за достоверность предоставленной информации о земельных участках на продавцов. Покупатели при этом уповали на то, что администрация ввела их в заблуждение, однако этот аргумент не сработал на практике.

Пример из практики: Администрация муниципального образования продала главе фермерского хозяйства несколько земельных участков с сельскохозяйственным назначением. Прошло год, и сделка ветировалась как недействительная из-за отсутствия четких схем земельных участков и недостаточно подробной информации в заявлении. Через еще год следствию стало известно о факте несоответствия категорий, в результате чего на администрацию завели уголовное дело. Суд приговорил главу КФХ к условному сроку лишения свободы на два года и штрафу в несколько сотен тысяч рублей (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27 февраля 2018 года № 22-534-2018).

Некоторые важные выводы, которые будут полезны как собственникам, так и арендаторам земельных участков (по материалам Обзора судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № б/н):

• Собственник имеет право изменить назначение земельного участка без согласования с органами местного самоуправления;
• Запрет на изменение назначения земельного участка вступает в силу, если по нему заключен договор аренды, например, на торгах;
• Арендатор не имеет права изменять назначение участка под строительство жилых домов, если заключил договор аренды с другими целями без проведения торгов;
• Установить условно разрешенный вид использования также нельзя без проведения публичных слушаний;
• Дополнительный вид разрешенного использования можно установить только в дополнение к основному виду;
• Вид разрешенного использования участка может не совпадать с его назначением в градостроительном регламенте;
• Следует установить вид разрешенного использования, если ранее он не был определен органами местной администрации;
• Существующие параметры земельного участка должны соответствовать критериям для нового вида использования, если его содержание решили изменить.