Собственники и арендаторы могут подать заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка при условии получения согласия землевладельца, если только землевладелец сам не изменит вид разрешенного использования.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: 5 шагов
Помимо подготовки документов по планировке, каждое здание требует соответствующей регистрации права пользования землей. Если здание возведено на земле, которая изначально не предназначалась для этой цели, впоследствии оно может быть признано самовольной постройкой и снесено. В таких случаях владелец должен заплатить штраф. Чтобы избежать подобных проблем, важно проверить разрешенное использование земли в процессе планирования и, если необходимо, подать заявление на изменение вида использования. Это можно сделать, заранее ознакомившись с процедурой и особенностями такой процедуры.
Что такое ВРИ земли?
Когда земля предоставляется пользователям, на ее использование накладываются определенные ограничения. Они основаны на местоположении земли, характере местности, характеристиках соседних участков и других факторах. При определении видов землепользования учитываются типы землепользования:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют следующие виды землепользования: основное, вторичное и условно разрешенное. Первые два вида могут быть изменены без согласования с компетентными органами. Третий вид разрешает строительство или деятельность только при соблюдении определенных условий. Поскольку изменение ТР земли также корректирует требования к землепользователю, эта процедура включает в себя утверждение, консультации и внесение изменений в план землепользования.
Зачем изменять ВРИ земли
Изменение ТР земли производится для того, чтобы получить законную возможность использовать землю для целей, которые не указаны в земельной книге.
При начале строительства могут возникнуть следующие несоответствия:
- Земельный участок выделен под ИЖС, а в планах застройщика возведение многоквартирного жилого дома.
- Намерение возвести капитальное строение на землях для садоводства или огородничества.
- Строительство на землях ЛПХ зданий и сооружений, имеющих цель использования получение прибыли.
Следует помнить, что совершение любой сделки:
- дарение,
- продажа,
- завещание,
- использование в качестве залогового фонда
Любая сделка, которая может быть осуществлена, требует правильного выяснения кадастрового вопроса.
Невозможно зарегистрировать дом, построенный на земельном участке, не предназначенном для жилищного строительства.
Чтобы получить регистрацию на собственном земельном участке, необходимо положительное решение суда.
При обращении в суд необходимо учитывать реальное положение дел в России — как правило, узаконить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения не представляется возможным.
Также могут возникнуть сложности с регистрацией дачи на сельскохозяйственных землях. На некоторых земельных участках строительство зданий вообще запрещено, и ситуацию можно изменить либо путем изменения целевого использования земли, либо, проще говоря, путем изменения ОД земли.
Изменение целевого использования земли помогает избежать санкций со стороны надзорных органов, если они обнаружат, что земля используется ненадлежащим образом.
Кроме того, это дает возможность легально развивать свой бизнес на земле и, таким образом, извлечь максимальную выгоду из местоположения.
Законодательная основа
Возможность изменения ОИС земельного участка установлена законом.
Этот вопрос регулируется следующими НЛП:
- Земельный кодекс РФ
- Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ.
- Градостроительный кодекс РФ Статья 37.
- Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ.
- Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540.
- Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ.
- Федеральный закон от 01.02.2017 года №218-ФЗ.
- Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.
Кто назначает ВРИ
Существуют различные виды OID земельных участков:
- основные (главные виды эксплуатации участка),
- условно разрешенные (их введение допустимо градостроительным регламентом зоны, к которой относится участок)
- и вспомогательные (они не могут быть основными ни при каких обстоятельствах, применяются только с основными или условно разрешенными. Они не должны быть преимущественными. К примеру, это могут быть гаражи или объекты инженерной инфраструктуры).
Сложность процесса зависит от того, хотите ли вы назначить своему участку основное (с принадлежностью) или условно разрешенное использование (см. ниже).
Все эти OID автоматически «назначаются» участку земли в соответствии с планом города и зонирования (вы можете прочитать обо всех возможных OID для вашего участка земли в постановлении о зонировании для вашего района, например). Таким образом, вы не можете произвольно решать, как может быть использован ваш участок. Например, вы не можете купить участок земли в жилом районе и объявить его землей под застройку, потому что вам придется подавать заявку на другой вид использования земли и, таким образом, менять план зонирования. Теоретически все это возможно, но на практике это крайне сложно.
Мы рассмотрим случаи, когда вид разрешенного использования, на который вы претендуете, уже существует в плане развития вашего земельного участка. Как мы уже отметили, таких случаев может быть два: изменение основного вида использования или разрешение на условно разрешенный вид использования.
Для изменения ОРП также необходимо выполнить несколько условий:
- все владельцы участка должны быть на это согласны (в случае, если вы не единоличный владелец);
- участок должен быть в собственности, состоять на кадастровом учете и иметь границы;
- соответствовать требованиям о предельной норме площади в регионе;
- если вы хотите сменить ВРИ, характерный только для земель сельхозназначения на ВРИ, допустимые в населенных пунктах (например, «ЛПХ на полевом участке» на «ЛПХ на приусадебном участке»), то придется менять сначала категорию назначения земель (и это тоже тема для отдельной беседы).
Как сменить ВРИ на тот, который находится в списке основных
Если вид использования земли, который вы хотите изменить, находится в списке основных видов использования, и вы хотите его присвоить, то процедура довольно проста. Во-первых, вам необходимо собрать документы из списка.
- Выписка из ИСОГД. Она нужна, чтобы подтвердить, основной тот вид использования земли, который вы хотите присвоить участку, или условно разрешенный. Ее можно запросить в МФЦ или получить в местных уполномоченных органах (отдел архитектуры местной администрации, администрация поселка, комитет или департамент градостроительства и т. д.). Чтобы получить выписку, вам потребуется паспорт и выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН со сведениями о том, кому принадлежит земля. Выписку можно получить в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.
- Доверенность от остальных собственников участка (если вы владеете им не единолично). Она обязательно должна быть подготовлена с участием нотариуса и заверена им.
- Заявление о внесении изменений в ВРИ. Это делается в МФЦ (можно заполнить заранее, предварительно скачав бланк) или в территориальном отделении Росреестра.
- Паспорт заявителя.
Это практически все. С этими документами вам нужно обратиться в МФЦ или в Управление Росреестра для получения сведений об изменении вида разрешенного использования, зарегистрированного в ЕГРЮЛ. Срок для этого составляет семь дней. Если ограничений по использованию земельного участка нет, то вид использования изменяется. В Татарстане эта услуга предоставляется бесплатно.
когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.
Как вы помните, в Постановлениях о землепользовании и зонировании перечислены виды разрешенного использования, которые применяются в определенных зонах землепользования.
Однако в Постановлении о землепользовании указаны не только виды разрешенного использования, но и максимальные размеры участков.
Максимальные размеры участков имеют 2 параметра:
- минимальный размер земельных участков,
- максимальный размер участков.
Например, на снимке видно, что для зоны Ж-1, предназначенной для строительства одиночных домов, минимальный размер участка составляет 6 см, а максимальный размер участка — 20 см.
Другими словами, для каждого вида разрешенного использования установлены минимальные и максимальные размеры участка.
Это означает, что на данной территории все участки с данным видом разрешенного использования не могут превышать минимальные и максимальные размеры.
Наличие максимальных размеров для участков подразумевает ограничение на изменение вида разрешенного использования.
Это ограничение заключается в следующем.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно, если площадь участка не соответствует максимальным размерам заявленного вида разрешенного использования.
Другими словами: Если площадь участка не соответствует максимальным размерам нового вида разрешенного использования, то изменение вида разрешенного использования невозможно.
Как вы могли заметить, все вышеперечисленные способы изменения разрешенного использования недвижимости связаны с правилами землепользования.
Однако правила землепользования утверждаются и применяются только в пределах застроенных территорий.
Что делать, когда возникает необходимость?
изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.
К землям, на которые ПЗЗ не распространяются, обычно относятся сельскохозяйственные земли за пределами застроенной территории и лесные угодья.
Я напишу отдельную статью об изменении разрешенного использования таких земель, если в комментариях возникнет достаточно вопросов на эту тему.
Одним словом, изменение видов разрешенного использования сельскохозяйственных, лесных и других земель, не подпадающих под действие правил землепользования и зонирования, регулируется отдельными федеральными законами.
Желаю вам хорошего дня и достойной жизни.
