С июля 2022 года на земельных участках, принадлежащих гражданам, была разрешена организация содержания птицы и кроликов, при условии что муниципальные органы утвердили соответствующий вспомогательный вид разрешенного использования (ВРИ). Однако важно помнить, что в этом случае необходимо соблюдать ветеринарные, санитарно-эпидемиологические и гигиенические стандарты. На участках площадью до 10 соток выполнение этих норм оказывается затруднительным.
Где можно построить дом: 5 популярных видов земельных участков
От типа разрешенного использования (ВРИ) участка зависит, какие виды деятельности на нём допускаются: в некоторых случаях это строительство жилого дома, в других — только создание курятников или других сельскохозяйственных построек.
В дополнение к этому, тип разрешенного использования влияет на кадастровую стоимость, имущественный налог и расходы на содержание. Рассмотрим глубже плюсы и минусы популярных категорий участков. Их названия и коды представлены в классификаторе Росреестра.
Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно.
Участок для ИЖС
Это обозначение используется для земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, код по классификатору составляет 2.1.
Что можно делать на участке. На таких участках разрешено возводить частный дом с высотой не более трех надземных этажей. Максимальная высота зданий, установленная Градостроительным кодексом, составляет 20 метров. Однако местные власти могут устанавливать собственные стандарты, например, в Москве — 15 метров. На территориях, где расположены объекты культурного наследия, высота может быть снижена до 8 или 10 метров, чтобы обеспечить сохранение исторического облика местности.
Кроме жилого дома на участке ИЖС возможно размещение гаража и других вспомогательных построений. Тем не менее, разделение жилого дома на самостоятельные квартиры или формирование многоквартирного жилого здания здесь не допускается.
Теоретически разрешено содержание домашних животных, таких как коровы, свиньи, кролики и курицы. Однако на небольших участках достижение санитарных условий становится затруднительным.
Организационная форма. Участок может быть как самостоятельным, так и частью некоммерческого объединения, например, садоводческого товарищества (СНТ) или товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ). В этом случае, как правило, взимаются членские взносы на поддержание инфраструктуры, таких как водоснабжение, канализация, интернет и системы видеонаблюдения.
Плюсы и минусы. Участки для ИЖС расположены только в населенных пунктах, что обычно гарантирует наличие дорог, электричества и других необходимых коммуникаций, доступ к почтовым услугам и скорой помощи. За обслуживание таких территорий отвечает муниципалитет, например, осуществляя уборку снега зимой. Кроме того, поскольку жители обитают здесь круглый год, они следят за участками своих соседей.
Участки для ИЖС идут в приоритете у органов власти и банков, когда речь заходит о государственных программах поддержки: с такими участками доступна льготная ипотека, региональные субсидии, а также возможность использования материнского капитала. Часто земля в таких поселках подлежит программе социальной газификации.
Дополнительно к участкам ИЖС можно выделять и выкупленные у администрации прилегающие неиспользуемые территории.
Среди недостатков — увеличенное противопожарное расстояние (30 метров) до границ леса, а также уменьшающийся уровень безопасности в маленьких деревнях по сравнению с охраняемыми коттеджными поселками.
Налоги и содержание. Тарифы на коммунальные услуги регулируются региональными властями, при этом нет потерь электроэнергии, за которые платят потребители в СНТ.
Если жилой дом был официально зарегистрирован, на него применяется сельский тариф на электроэнергию. Например, в Московской области данный тариф, как правило, на 30% ниже общих рыночных цен.
Предельная ставка налога на участки для ИЖС составляет 0,3%. Налог исчисляется на основании кадастровой стоимости. При этом часто кадастровая стоимость оказывается выше, чем у других категорий участков, что в конечном итоге приводит и к более высоким размерам налога.
Также стоит учитывать, что ставка налогов на землю для ИЖС удваивается через 10 лет с момента регистрации прав, если на участке не был возведён и зарегистрирован жилой дом.
Понятие земель населенных пунктов.
Согласно статье 83 Земельного кодекса, это территории, предназначенные для застройки в городах и других поселениях.
Границы земель населенных пунктов и других категорий определяются границами муниципальных образований и не должны пересекать участки, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц.
Как видно из приведенного определения, данная категория земель была создана преимущественно для строительства. Однако лишь факт принадлежности участка к ЗНП не может служить подтверждением прав на застройку.
Стратегически необходимо провести комплексный анализ земельных и градостроительных факторов, чтобы принять решение о пригодности данного участка для строительства. Специалисты нашей компании занимаются градостроительным аудитом и предоставляют официальные заключения, в которых прописаны все риски для застройщика при создании нового объекта на землевладении.
При использовании земель населенных пунктов для строительства важно учитывать:
- вид разрешенного использования;
- наличие зон ограниченного использования и охранных поясов, включая зоны вблизи аэродромов;
- технические и экономические параметры, определенные правилами землепользования и застройки;
- размер участка и его конфигурация.
Земли населенных пунктов для жилищного строительства.
Жилищное строительство подразделяется на несколько категорий:
- многоэтажное;
- среднеэтажное и малоэтажное;
- таунхаусы и блокированная застройка;
- индивидуальное (частные дома).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, территории населенных пунктов делятся на зоны. Для жилищного строительства подходит только жилая зона, соответствующая данному типу использования.
Каждый формат жилья имеет свои подзоны и виды использования, которые указаны в Правилах землепользования (пункт 5 статьи 85). Важно понимать, что на участке с ВРИ для индивидуального жилищного строительства невозможно законно построить многоквартирный дом, и наоборот.
Как правило, такие территориальные зоны имеют различное наименование — Ж1, Ж2, Ж3 и т.д.
У нас есть подробное руководство, посвящённое особенностям постройки многоквартирных домов.
Особенности выделения земель населенных пунктов
Процедура выделения участка для дачного строительства частного дома на территории населенного пункта является сложным и длительным процессом, в ходе которого требуется решить ряд важных вопросов. Чтобы получить разрешение, необходимо руководствоваться следующим алгоритмом действий:
- Земля должна обладать всей требуемой документацией. Это возможно, если территория принадлежит физическому или юридическому лицу, а также несколько лицам одновременно.
- Необходимо обратиться к администрации с заявлением о разрешении на строительство капитального жилья без изменения категории земли. Рассмотрение данного вопроса осуществляется главой района или субъекта.
- Результатом рассмотрения запроса становится назначение даты публичных слушаний. На этих слушаниях присутствуют все заинтересованные лица, которые могут ознакомиться с материалами и решениями по вопросу через средства массовой информации. Во время слушаний обсуждается возможность изменения типа определённого участка для применения его с целями, указанными в заявлении к главе администрации.
- На момент проведения слушаний администрация назначает секретаря из числа присутствующих, который составляет протокол, фиксирующий все обсуждаемые вопросы и персональные данные участников. После завершения обсуждений протокол заверяется председателем комиссии.
- В течение недели после проведения слушаний всем участникам направляется заключение с результатами рассмотрения. Перед публикацией в СМИ этот документ заверяется районной администрацией.
- Сбор документации для Роснедвижимости. Этот орган проводит ряд мероприятий, необходимых для смены назначения земли. Этот процесс может занять длительное время, поскольку требуют многочисленные согласования. Завершение перехода типа участка происходит с выдачей собственнику акта определения кадастровой стоимости.
- Документы направляются в Роснедвижимость для изменения типа кадастрового учета на основании полученного акта. При положительном решении выдается выписка, подтверждающая изменение видов земли.
- После этого собственник может получить свидетельство о праве собственности, где будет указана новая цель использования земельного участка.
С этого момента владелец участка может приступить к строительству, что требует соблюдения всех норм, одним из которых является подключение коммуникационных систем.
Что потребуется для строительства объекта
Для начала строительных работ необходимо подготовить необходимые документы для получения разрешения на использование земельного участка в качестве дачного строительства. В первую очередь, необходимо собрать пакет документов:
- заявление с просьбой о разрешении на возведение здания;
- кадастровый план земельного участка;
- паспорт или аналогичный документ, подтверждающий личность;
- документы, подтверждающие права собственности на участок;
- схема проектируемого здания.
Подготовка проекта и документов возлагается на сотрудников администрации, что прописано в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Заявления и пакеты документов отправляются в органы местного самоуправления либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Также возможна подача через портал Госуслуг, при этом необходимо иметь зарегистрированный аккаунт.
Решение о одобрении или отклонении заявки принимается в течение 10 дней. Начать строительство гражданин может в течение следующих 10 лет. Процесс не требует уплаты государственной пошлины. Если администрация отклоняет просьбу, владелец участка имеет право оспорить решение в соответствии со статьей 51 ГрК РФ.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Перед тем как начать поиск земельного участка, важно определиться с целью использования будущей недвижимости.
Планируете ли вы жить на участке круглый год или только приезжать летом на выходные? Намерены ли заниматься разведением домашних животных или птицы? Возможно, вы планируете активно заниматься возделыванием огорода? Ответы на подобные вопросы помогут определить тип разрешенного использования участка.
Назначение земельного надела влияет на его стоимость, а косвенно — и на местоположение.
Категория земли и вид разрешенного использования — это не однозначные и взаимозаменяемые понятия. Первая характеристика более широка, чем вторая. Оба эти аспекта важны при выборе участка, и на них стоит обратить особое внимание.
Всего в классификаторе ВРИ более ста типов, из которых не все имеют практическое значение для нас. Рассмотрим актуальные виды: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а также виды, связанные с садоводством и огородничеством.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) позволяет строить жилые дома и хозяйственные постройки. Однако заниматься сельскохозяйственной деятельностью, такой как разведение живности или выращивание овощей, здесь нельзя.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) по критериям схоже с ИЖС, однако допускается строительство домов высотой до 20 метров, а также возможность заниматься разведением домашних птиц и производством сельхозпродукции.
Садоводство и огородничество предполагают дачи, которые сейчас чаще всего существуют в формате садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
С 2008 года был отменен формат единого землепользования (ЕЗП), который, хоть и встречается, но уже является историей.
Различия между СНТ и ДПН минимальны: дачные некоммерческие партнерства могут находиться в населенных пунктах, тогда как СНТ — на землях сельскохозяйственного назначения. ДНП собирает вокруг себя поклонников отдыха на даче, тогда как СНТ ориентированы на сельское хозяйство.
Сравниваем ИЖС, ЛПХ и дачные участки
Прежде всего, следует отметить, что тип разрешенного использования не связан напрямую с категорией земли. В пределах населённых пунктов могут находиться участки как ИЖС, так и ЛПХ, а также другие виды. Типичным примером ИЖС в областном центре будет коттеджный поселок или частный сектор.
ЛПХ чаще всего встречаются в районах с более низкой плотностью населения.
Дачи представляют собой единственный из перечисленных типов использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот момент крайне важен учитывать, если намерены построить на собственном земельном участке дом для постоянного проживания.
Каждый из рассмотренных типов разрешенного использования имеет свои преимущества. Давайте сравним наиболее очевидные и объективные характеристики.
Первое различие касается рыночной стоимости земельных участков.
Наиболее дорогим вариантом являются участки для ИЖС. Это обусловлено их статусом в глазах муниципалитетов.
Причина заключается в том, что к участкам ИЖС городская администрация обязана первоочередно подводить все необходимые коммуникации. Непременно должна быть развита инфраструктура — наличие школ, детских садов, поликлиник и больниц. Это делает ИЖС более комфортным для жизни городских жителей.
Стоимость земель, предназначенных для ЛПХ, как правило, ниже. Чаще они располагаются на окраинах населённых пунктов, поэтому коммуникации подводятся по другим нормам и более медленно, а до ближайших социальных объектов, таких как больницы, необходимо будет добираться на автомобиле.
Наименее дорогими по цене являются дачные участки. Их рыночная стоимость, как правило, значительно ниже остальных. Причины кроются как в местоположении (часто значительное удаление от города), так и в общем устройстве — не все жители готовы активно жить на даче круглый год.
Несмотря на то что ИЖС выглядит более привлекательно, его стоимость также выше. При приобретении подобного участка банки зачастую предлагают специальные условия по ипотечным кредитам. Этот момент имеет большое значение, особенно если вам срочно понадобилось переехать в своё новое жилище.
Если вы все еще находитесь в раздумьях, задумайтесь о государственной поддержке. Возможно, вы подходите под одну из программ. Приобретение жилья с финансовой поддержкой государства — это надежный и стабильный путь.
Коммунальные платежи могут значительно различаться в зависимости от категории участка. Наиболее высокие тарифы характерны для ИЖС; у ЛПХ и дач они примерно одинаковы.
Постоянная регистрация (прописка) возможна как на участках ИЖС, так и на ЛПХ. Процесс аналогичен регистрации по месту жительства для квартиры. Единственное условие — здание на участке должно быть зарегистрировано как жилое.
С дачами ситуация сложнее. Необходимо соблюдение трёх условий:
- земля, на которой расположен участок, относится к категории населенных пунктов;
- летний (дачный) дом должен быть сдан в эксплуатацию;
- объект должен являться единственным жильем собственника.
Кстати, все три категории земельного надела позволят их владельцу получить почтовый адрес.
Приобретая земельный участок, вы становитесь обязанным платить земельный налог — это обязательный платеж, установленный муниципальными органами власти. Он является местным, и, соответственно, ставка может варьироваться. Размер ставки для ИЖС, ЛПХ и дач одинаков.
Чтобы рассчитать земельный налог для конкретного надела, нужно узнать его кадастровую стоимость (она указана в ЕГРП) и умножить её на ставку, установленную в этом муниципальном образовании.
Размер ставки для каждого региона доступен на сайте Федеральной налоговой службы.
Как рассчитать земельный налог
Учтя, что кадастровая стоимость участков для ИЖС выше, чем у ЛПХ и дач, налог также будет более значительным в любом регионе. Минимальные налоги будут установлены для дачных участков.
Часто задаваемые вопросы
Что означает статус земли для садоводства? Какой вид разрешенного использования земельного участка для садоводства?
Категория земель для ведения садоводства подразумевает, что данный участок можно использовать для выращивания сельскохозяйственных культур для личного потребления, а также для размещения хозяйственных построек, гаражей, садовых и жилых домов.
Если земля для садоводства, можно ли строить двухэтажный дом?
Да, на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования для ведения садоводства, можно возводить коттедж высотой до 20 метров, с числом этажей не более трех. Важно помнить, что такой дом нельзя разделить на самостоятельные жилые объекты.
У меня земля с ВРИ — огородничество, могу ли я строить что-либо на таком участке?
На земельном участке, предназначенном для ведения огородничества, разрешено строить хозяйственные постройки, которые можно использовать для хранения инвентаря и урожая. Однако строительство дачного или жилого дома на таких участках запрещено.
Заключение эксперта
Земли для ведения садоводства в 2024 году представляют собой участки, расположенные в пределах города, села, деревни или другого поселения, как правило, входящие в состав СНТ. Эти наделы удобны тем, что их можно использовать не только для выращивания овощей, фруктов и прочих сельскохозяйственных культур, но также для строительства жилых домов. Благодаря недавним изменениям в российском законодательстве, теперь дачники могут не только законно проживать на своих дачах круглый год, но и регистрироваться по месту жительства на этих территориях, при условии, что объект недвижимости имеет статус жилого и стоит на кадастровом учете. Однако следует не путать садовые земельные участки с огородными; несмотря на внешнее сходство, юридически эти наделы имеют значительные различия, особенно в направлениях их использования.
Публикуем лишь тщательно проверенную информацию.
