Можно ли прописаться в ДНП или ДНТ – изменения в законе с 2019 г, условия и порядок прописки на даче

Жизнь дачников динамично меняется. Наблюдается рост использования загородных участков не только для летнего отдыха, но и для проживания в течение всего года, что приводит к желанию зарегистрироваться в собственном доме.

Можно ли прописаться в ДНП Ленинградской области?

Многие покупатели домов рассматривают загородное жилье не как дачу, а в качестве места для постоянного проживания. В этом случае загородный дом должен стать полноценной заменой городской квартире, что подразумевает наличие возможности для получения постоянной регистрации. Так ли это возможно на землях дачных некоммерческих партнёрств (ДНП) в Ленинградской области и какие шаги для этого нужно предпринять?

ИЖС, ДНП, СНТ: в чем разница?

Рассмотрим определения. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) представляет собой один из видов разрешенного использования земельных участков, на которых строятся жилые дома. В аналогичной категории находится ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Подобные земли чаще всего расположены в населённых пунктах, что и обуславливает строгие требования к возводимым на них строениям. ДНП — это форма некоммерческой организации, представляющая собой объединение собственников земельных участков, которые совместно управляют общим имуществом. Этот термин был актуален до 1 января 2019 года, когда был принят Федеральный закон №217, после чего появились новые юридические понятия. В качестве новых форм организации для объединения садоводов и огородников были установлены СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество). Разница между этими формами заключается в том, что СНТ и ОНТ могут располагаться вне населенных пунктов. Возможности для строительства на ОНТ ограничены; допускаются лишь некопитальные постройки, такие как летние домики и теплицы, без права на жилое строительство, что также делает невозможной прописку на таких участках.

На садовых участках (СНТ), в отличие от огородных, запрещено содержать скот и домашнюю птицу, но разрешено строительство капитальных объектов, таких как дома, что позволяет получить постоянную регистрацию, если дом соответствует установленным для жилых зданий требованиям. В основном именно такие участки располагаются в коттеджных поселках, что позволяет говорить о возможности зарегистрироваться. Термины «садовый земельный участок», «дачный земельный участок», «участок для ведения садоводства» — это по сути равнозначные понятия. Не стоит пугаться многообразия обозначений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Некоторые покупатели интересуются: можно ли получить прописку на участке без построенного дома? Ответ — нет. Чтобы быть зарегистрированным, на земле должно находиться жилое строение. Чтобы инициировать процесс получения такого статуса, необходимо построить именно жилой, а не дачный дом. Объекты индивидуального жилищного строительства обозначают тот же жилой дом или индивидуальный жилой дом. При условии соблюдения всех условий, описанных в Градостроительном кодексе, а также наличия надежного фундамента, ваш дом с большой долей вероятности будет признан жилым. Процесс строительства может быть упрощен благодаря рекомендациям:

• Конструкция фундамента, стен и крыши должна соответствовать критериям капитальности.
• Объект должен быть зонирован на жилые комнаты, кухню и санузлы с соблюдением минимальных требуемых площадей.
• Высота потолков в жилых помещениях должна быть не меньше 2.5 метра, а для мансард и коридоров — не меньше 2.1 метра.
• Температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов в любое время года.
• Необходима наличие водоснабжения, электричества, системы отопления и вентиляции, а также достаточное освещение. Если в зоне нет центральных коммуникаций, допустимо использование скважин и локальных очистных систем для одноэтажных и двухэтажных зданий.
• Пол первого этажа должен быть расположен выше уровня участка.

Каким образом формируется ДНП?

Создание такого партнерства требует последовательных действий. В частности, необходимо:

1. Определить место расположения ДНП, убедившись в отсутствии конфликта интересов с уже существующими организациями.
2. Выбрать уникальное название для партнёрства.
3. Четко зафиксировать цель создания ДНП в письменной форме; лучше всего на этом этапе привлечь экспертов в данной области.
4. Собрать паспортные данные членов будущего партнёрства.
5. Проработать Устав, проконсультировавшись с юристами, и обязательно сделать копию.
6. Оплатить государственную пошлину за регистрацию.
7. Собрать все необходимые документы и подать их на регистрацию.

Обратите внимание, что для создания ДНП необходимо минимум три человека. Общие территории, такие как коммуникационные системы, газоны, места для выгулов собак, уличное освещение и дорожки, станут общей собственностью.

Что касается земельных участков, то режим общей собственности также относится к ним, однако при соблюдении определенных условий возможна их дальнейшая выделение в частную собственность. Членские взносы станут основным источником дохода для управления землёй.

Зачем создается ДНП?

Целью создания ДНП является совместное решение хозяйственных, правовых и финансовых вопросов. Партнёрство имеет право заниматься коммерческой деятельностью, при этом вся прибыль должна направляться только на потребности органа управления, а не на обогащение участников.

Важно отметить, что деятельность ДНП регламентируется Градостроительным кодексом и законом о садоводство, огородничество и дачное объединение некоммерческого типа. Также обратите внимание на дополнительные нормативные документы, которые регулируют вопросы взносов и особенностей финансовых фондов.

Права членов ДНП

У членов партнёрства есть право:

• участвовать в формировании управляющих органов;
• влиять на внутреннюю политику ДНП;
• получать полную информацию о деятельности организации;
• на основании договора пользоваться своим участком и его ресурсами;
• выйти из ДНП, обсудив при этом порядок эксплуатации общего имущества;
• при ликвидации партнёрства получить свою долю общего имущества.

Следует отметить, что на своих участках члены ДНП сохраняют право на возведение жилых домов и вспомогательных конструкций, а также могут заниматься любой разрешенной деятельностью, если это не противоречит положениям договора. Важно, чтобы участок был освоен, как минимум, в течение трех лет.

Преимущества ДНП

У организации существует множество преимуществ, что делает её всё более распространенной. К числу фитнесов относятся:

1. Возможность приобретения участка по низкой цене, что позволяет существенно сэкономить на прокладке коммуникаций и их использовании, в том числе на охране и дорожных работах.
2. Комплексная инфраструктура, которая быстро развивается благодаря непрерывному мониторингу состояния коммуникаций.
3. Члены ДНП могут самостоятельно выбирать управляющую организацию, занимаясь их защитой интересов.
4. При грамотно составленном Уставе маловероятны проблемы с финансовыми и юридическими аспектами в сфере управления ДНП и земельными участками.
5. Участники избавлены от забот о вывозе мусора, поддержании дорожного покрытия и устранении аварий — такие вопросы решаются на уровне общего партнёрства.
6. Качество жизни во взаимоотношениях с соседями значительно выше, чем в традиционных деревнях.
7. При покупке участка возможно обсудить условия беспроцентного кредита или рассрочки, или даже получить скидку.
8. Процесс согласования и регистрации строительных объектов упрощен. В ДНП имеется меньше ограничений по пожарной безопасности и теплоизоляции.
9. С учётом роста уровня жизни, инвестиции в землю могут привести к значительным вложениям, которые быстро окупятся.

Особенностью многих ДНП является создание устойчивого микроклимата, когда соседи, объединенные одной целью, быстрее находят общий язык и разрешают возникающие вопросы на ранних стадиях их появления.

Условия для регистрации

Для получения дачной прописки требуется соблюдение ряда стандартных условий:

• Дом, в котором планируется регистрация, должен отвечать ряду критерием и быть признан жилым объектом, что касается, в первую очередь, основных конструкций и систем жизнеобеспечения.
• Участок, на котором расположен дом, должен находиться в частной собственности, а не просто аренде у дачного товарищества.

• Дом и земельный надел должны быть в пределах официальных границ СНТ и иметь зарегистрированный почтовый адрес.
• Правовой статус земельного участка должен соответствовать цели использования — нельзя прописываться в доме на землях сельскохозяйственного назначения.

Более того, жилище должно быть признано жилым на основании специализированной строительной экспертизы. На основании отзывов этой экспертизы, местные органы будут определять статус дома как жилого.

Требования к дому

Решение о возможности регистрации в ДНП, или по новому закону — в СНТ, будет зависеть от того, насколько дом соответствует ряду требований:

• Капитальность основных конструкций здания, включая фундамент, стены и крышу.
• Температура в жилых помещениях должна держаться на уровне не ниже +18 °C в любое время года.
• Потолки комнат и кухни должны иметь высоту не менее 2,5 метра, а для мансард — 2,1 метра.
• Эксплуатационные условия здания должны соответствовать стандартам безопасности, не ставя под угрозу здоровье жильцов.
• Стабильное наличие воды, тепла и света.
• Достаточное естественное освещение в помещениях.

• Число этажей не должно превышать трех.
• Общая высота строения не более 20 метров.
• Внутреннее пространство должно быть разделено на комнаты, кухни, санузлы и т. д., площадь которых соответствует рекомендуемым нормам.

Пол первого этажа должен быть заметно выше уровня участка.

Перевод дома в статус жилого объекта

Для начала процесса оформления прописки необходимо получить статус жилого объекта для постройки. Соответствует ли здание установленным строительным, противопожарным и санитарным требованиям, проверяет специализированная экспертиза. Заказать ее можно в профессиональных организациях.

После выдачи технического заключения о соответствии дома установленным нормам, можно подавать заявление в местную администрацию, что можно сделать как через официальный сайт, так и в многофункциональном центре (МФЦ).

Ниже приведен перечень необходимых документов:

1. Заполненное заявление по образцу.
2. Техническое заключение.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Кадастровый паспорт дома и земельного участка.
5. Согласие на регистрацию от всех собственников (в случае, если есть несколько владельцев).

Варианты оформления в различных ситуациях

При процессе получения прописки могут возникать различные обстоятельства, которые касаются состояния дома или участка, такие как:

Если на территории отсутствует дом, регистрация невозможна, поскольку первоначально необходимо оформить жильё в частную собственность, что возможно лишь по окончании строительных работ.

Важно удостовериться, каков статус населенного пункта: в случае, если он относится к огородничеству, дом не сможет быть признан жилым по новым требованиям, а следовательно, прописаться в нем будет невозможно. Иное дело — для участков, относящихся к садоводству.

В домах, находящихся на территории СНТ, можно будет прописаться, если они будут соответствовать требованиям капитального жилого объекта. Для этого необходимо, чтобы:

• Участок был частью садоводческого товарищества.
• Статус земли совпадал с назначением её использования. Например, на землях сельхозназначения можно прописаться, только если населённый пункт имеет разрешение на ведение дачного хозяйства или садоводства.

Чем ДНТ отличается от СНТ?

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Как видно из названия, это схожие понятия, однако между ними существуют важные различия, знание которых поможет избежать ошибок при приобретении участка.

СНТ предназначено для ведения садоводческого хозяйства, и соответственно, земли на таких участках более плодородные, чем в ДНП.

В СНТ прописка на постоянное место жительства невозможна, тогда как в ДНП шансы для получения регистрации выше. Из-за высокой плодородности земли на участке СНТ, его стоимость, как правило, выше, чем на аналогичном участке ДНП.

Еще одно отличие между СНТ и ДНП — в том, что в СНТ владельцы обязаны самостоятельно прокладывать все коммуникации. В ДНП за это отвечает правление, используя средства, собранные членскими взносами.

Выбор между СНТ и ДНП зависит от целей приобретения земельного участка. Тем, кто предполагает построить дом для постоянного проживания, лучше рассмотреть ДНП, в то время как СНТ лучше выбрать тем, кто планирует заниматься сельским хозяйством и вести обширные огороды.

Чем ДНТ отличается от ИЖС?

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство, которое является одной из классификаций использования земель. Такие участки обычно располагаются на территории населенных пунктов, в то время как земли ДНТ чаще относятся к земельным массивам, на которых возможно ведение сельхоздеятельности.

ИЖС характеризуется более развитой инфраструктурой, в то время как в поселках ДНТ не происходит активных инвестирований.

Из-за этого разница в их стоимости заключается в том, что участки ИЖС стоят значительно дороже, а членские взносы на проведение коммуникаций в ДНП достаточно высоки. В поселках ИЖС все необходимые услуги включены в цену земельных участков, что способствует экономии средств.

Купить земельный участок в ДНП и затем перевести его в статус ИЖС невозможно; данная возможность существует лишь в отношении всего поселка, что, конечно, является труднодостижимым вариантом.

Из сходств можно отметить, что и в ДНП, и в ИЖС возможно строить капитальные сооружения и получать прописку. Однако для регистрации в ИЖС процесс будет более упрощённым, чем в ДНП.

О ведении садоводства и огородничества в индивидуальном порядке (садоводы-индивидуалы)

Как и ранее, индивидуальные садоводы, то есть граждане, которые не являются членами товарищества, имеют право заниматься садоводством или огородничеством на земельных участках, принадлежащих садоводству или огородничеству, без участия в товариществе. Эти граждане могут пользоваться общим имуществом на тех же основаниях, что и члены товарищества.

Это право предоставляется на платной основе. Садоводы-индивидуалы должны вносить плату за эксплуатацию общего имущества, его создание, содержание, текущий и капитальный ремонт, а также за услуги, оказываемые товариществом по управлению имуществом общего пользования.

При этом ежегодная сумма платы устанавливается на уровне, равномAnnual лику постоянных членских взносов أعضاء товарищества.

В случаях, когда платежи не вносятся, они могут быть взысканы через суд.

Таким образом, расходы для членов товарищества (целевые и членские взносы) и для индивидуальных садоводов (плата за использование общего имущества) будут идентичны. Кроме этого, согласно закону N217-ФЗ, индивидуальные садоводы также могут участвовать в собраниях членов товарищества и голосовать при принятии решений относительно создания и использования общего имущества, в том числе земельных участков общего назначения.

О лицензировании и садовых домах

Некоммерческие товарищества имеют право добывать подземные воды для нужд хозяйственно-бытового водоснабжения посредством скважин без лицензии — данное правило действовало вплоть до 1 января 2020 года. Это положение было установлено 30 июля 2017 года. Закон N217-ФЗ определяет садовый дом как здание, используемое сезонно для удовлетворения бытовых нужд граждан, связанным с временным пребыванием в таком здании.

Параметры разрешенного строительства зданий и сооружений определяются градостроительными регламентами. При этом требования к жилым домам и садовым домам должны соответствовать следующим значимым критериям:

• отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх;
• высотой не более 20 метров;
• состоящее из комнат и помещений так называемого вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд граждан, и не предполагаемое для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Следует отметить, что строительство капитальных объектов на садовых участках допускается только в том случае, если такие участки включены в правила землепользования и застройки, предусмотренные градостроительными регламентами.

Таким образом, на садовых земельных участках возможно возводить как садовые, так и жилые дома, гаражи и хозяйственные постройки (например, сараи, бани, теплицы и прочие вспомогательные конструкции).

В свою очередь, на огородных участках разрешено строить только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и собранного урожая; возведение жилых домов здесь запрещено.

Здания, расположенные на садовых участках и зарегистрированные в ЕГРН до 1 января 2019 года с статусом нежилых или вспомогательных, предназначенные для сезонного использования, не относящиеся к хозяйственным постройкам и гаражам, считаются садовыми домами. Важно, что в этих случаях замена либо пересмотр ранее выданных документов, либо запись в ЕГРН о названии таких объектов не требуется, однако, по желанию, такая замена возможна.

Процедура перевода садовых домов в статус жилых и наоборот устанавливается Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N47, которое утверждает порядок, согласно которому осуществляется признание жилья жилым помещением, а жилого помещения — непригодным для проживания, а также садового дома жилым домом и жилого дома садовым.

Определено, что садовый дом может быть признан жилым, а жилой дом — садовым на основании решения органа местного самоуправления, в пределах юрисдикции которого находится данный дом.

Для того чтобы получить статус жилого от садового и наоборот, собственник должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления следующие документы:

• заявление;
• выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, либо правоустанавливающий документ на дом в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, или нотариально заверенную копию такого документа;
• согласно результатам обследования технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома критериям надежности и безопасности, установленным частями 2 статьи 5, статей 8 и 10 Федерального закона о безопасности зданий и сооружений, данное заключение должно быть выдано индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом);
• в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, — нотариально удостоверенное согласие этих лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.